Hypoteční úvěr (hypotéka) je dlouhodobý úvěr, jehož splácení je zajištěno zástavním právem k nemovitosti, které musí být zapsáno v katastru nemovitostí. Obvykle je to pak stejná nemovitost, na kterou si půjčujete, ale může to být např. i byt či dům rodičů apod. Na rozdíl od jiných úvěrů se liší tím, že je účelově vázána právě na bydlení a slouží k nákupu bytu nebo domu, ať už v něm chcete bydlet nebo jej pronajmout, k jejich stavbě nebo rekonstrukci anebo v určitých případech i k vypořádání vztahů mezi majiteli dané nemovitosti či k získání peněz, které jste už do dané nemovitosti vložili.
U hypotéky přitom musíte mít určitou část celkové sumy již předem k dispozici, a tedy již naspořenou z vlastních zdrojů anebo s pomocí kupř. příbuzných, a pro její poskytnutí platí i další zvláštní pravidla:
Průměrná hypotéka v ČR se pohybuje okolo 3,2 mil. Kč a splácí se v průměru přes 20 let, ale banky v praxi poskytovaly půjčky i ve výši např. 80% z hodnoty dané nemovitosti, protože Česká národní banka tato pravidla pouze doporučovala, dnes je již ale reguluje. Tato pravidla resp. parametry se tak mohou v čase měnit a vyvíjet.
Aby vám poskytovatel vaši žádost o hypotéku schválil, musíte vedle dostatečné hodnoty zástavy mít i dobrou bonitu (rozdíl mezi vašimi příjmy a výdaji), nesmíte mít za posledních 3-5 let problémy se splácením svých dluhů a především musíte doložit i dostatečný příjem, protože poměr výše měsíčních splátek vůči vašemu čistému měsíčnímu příjmu nesmí být vyšší než 50 %. (Pozor! Do této hodnoty se počítají nejen splátky hypotéky, ale splátky i všech dalších půjček, které máte.)
Pokud uvažujete, že si hypotéku vezmete, promyslete si především dobu fixace, tzn. dobu, po kterou budete mít jasně danou výši úroků, a tím pádem také stálou výši vaší měsíční splátky. Tato částka se pak po uplynutí této doby změní podle aktuální situace na trhu.
Obvykle jsou dnes fixace tříleté nebo pětileté, ale v době nízkých úrokových sazeb a očekávání jejich zvýšení, mohou být i delší. Aktuální informace o vývoji úrokových sazeb od poskytovatelů hypotečních úvěrů naleznete na stránkách Hypoindexu - zde. Obecně totiž platí, že pokud se očekává zvyšování úrokových sazeb, je výhodnější delší fixace.
A připravte se také na to, že v první třetině splácení hypotéky budete splácet většinou jen úroky. Úvěr se splácí v této fázi zpravidla jen asi ze 20%.
Další doplňkové náklady, které po vás poskytovatel hypotéčního úvěru bude zpravidla požadovat, jsou pak spojeny zejména s vedením úvěrového účtu, který slouží k evidenci stavu čerpání a splácení úvěru, anebo s pojištěním dané nemovitosti.
Výhodou hypotéky je ale skutečnost, že si úroky z ní můžete odečíst od základu daně z příjmu, a to až do výše 300 000 Kč ročně, a tedy 25 000 Kč měsíčně, pokud nemovitost využíváte k vlastnímu bydlení.
Zajímavým způsobem financování vlastního bydlení jsou i státní půjčky na bydlení. Více informací k této možnosti naleznete na stránkách Státního fondu pro podporu investic - viz zde.
Možná jste se v praxi setkali i s pojmem tzv. americké hypotéky. Pozor! Tento úvěr není účelově vázán na bydlení a má i jiné parametry, protože se jedná o spotřebitelský úvěr (jiný než na bydlení).
K pojmu tzv. zpětné hypotéky zde pak odkazujeme jen na stanovisko České národní banky - zde.
Poskytování hypoték je regulováno zákonem č. 257/2016 Sb., o spotřebitelském úvěru, v platném znění – viz zde.
Dohled nad činností poskytovatelů hypoték (což jsou banky, které pro to splní podmínky) u nás vykonává Česká národní banka (ČNB). Její strategie - viz zde. ČNB však uvádí, že není oprávněna přímo zasahovat do soukromoprávních vztahů mezi nimi a jejich klienty, a tedy ani rozhodovat o platnosti konkrétní smlouvy či platnosti jiného právního úkonu (právního jednání) jedné ze smluvních stran, například jako např. o výpovědi smlouvy apod.
Kompetentním orgánem pro řešení takových sporů je proto soud. A pro mimosoudní řešení sporů lze využít i institut Finančního arbitra - viz zde.
Další informace k produktu hypotéky naleznete na webových stránkách Ministerstva financí ČR - viz zde a také na webových stránkách jednotlivých bank.
A pokud jste se dostali do problémů se splácením hypotéky, neváhejte se obrátit na Poradnu při finanční tísni a její bezplatnou linku 800 722 722 nebo na nejbližsí poradnu - zde. Jsme jejím zakladatelem a garantujeme její nezávislost a nestrannost.
A samozřejmě se můžete kdykoli s prosbou o pomoc anebo o radu obrátit i na nás - viz zde.
Tel.: + 420 261 263 574; e-mail: scs@konzument.cz